居住小区地下停车位产权到底归谁所有?

　　 主持人：大家好，欢迎收看本期《地产法学院》，在前三期的节目当中，我们向大家介绍了商品房质量纠纷以及合同中的霸王条款。同样，小区停车位也是一个老大难的问题，这当中包括业主普遍反应在小区内找不到停车位，及开发商利用地下人防工程修建地下停车位出售给业主等。

　　 今天我们演播厅邀请到暨南大学法学教授李莉，与我们共同探讨上述问题。

　　 李莉：各位观众大家好。

　　 主持人：小区业主会有这样的想法，认为地下停车位的价款包含在房价之中，所以地下停车位的产权理应归业主所有，然而在物权法中并没有明确规定，地下停车位的产权归谁，开发商是否有权出售？

　　 李莉：这个问题在物权法立法的时候确实有过争议。立法者也在开发商和业主之间进行过摇摆，一旦法律通过了归开发商所有，社会的反响可能会很大。所以立法以这种方式，由当事人以出售或者出租的方式来约定归谁所有。

　　 事实上我们仔细分析这个问题，如果说有权出售或者出租，那事先它的产权就是清晰的，这时它的所有权是归开发商的。当然了，也有些个别情况，业主在买房的时候公摊面积可能已包括了车库车位的公摊，如果能拿出这部分的书面证据，那这部分所有权肯定是归业主所有。

　　 但是实际情况是，我们的公摊面积都是走廊、电梯间或者是楼梯间，我们想象一下如果真的是将车库车位的面积分摊在你买的房子当中，房子的实用率可能会非常低，这个非常少见。至于有的时候由于车位不足，开发商可能会以很高的价格或者以竞价的方式来出售，这个属于开发商出卖方式的问题，至于他以什么方式出卖，法律上并没有规定，我们法律上有一个基本原则“法不禁止则自由”。因为在严重供不应求的情况下，他通过这种方式能够平衡业主之间的利益和关系，法律是没有禁止的。

　　 主持人：物权法当中规定，小区的车位应该首先满足业主的需要，那么开发商是否有权将车位供应给小区业主以外的人？

　　 李莉：国家的物权法和很多地方法规都规定，首先满足业主的需要，那么什么是首先满足业主的需要？有些开发商以为按照法律的规定书面通知了业主，且在有关的地方进行了公示，就已经尽到了法律规定的义务，并可以把车库车位卖给小区外的人。对于这个问题如何解决？广东省物业管理条例规定开发商如果出租车库车位，必须首先要满足本小区业主的需要，在满足他们需要之后可以租给小区之外的业主，但是租赁期限不得超过六个月，如果六个月租赁期限届满，那小区业主如果想买应该卖给小区内的业主，如果他们不想买可以和承租人再签订六个月的租赁合同。当然了，包括省内的法律也没有明确规定到底可不可以卖给小区外的人，现实情况是基本上各个小区的车位都是严重不足的，所以我们可以参考上海市的规定，小区内的车库车位只能卖给小区内的业主，这样就能减少很多供需矛盾。

　　 主持人：一般的非工业建筑包括住宅小区及商业写字楼，这些是否也存在地下防空室？

　　 李莉：地下防空室按照我国人民防空法的规定，其实是有两类的，一类是由国家出资、捐资或者集资建设的，这一部分主要是专门用于防空的设施，比如像很多城市的地下商场基本属于这一类，这一类完全是由国家投资建设的，所有权肯定归国家所有，在管理上按照国家规定是分级管理，由占有的单位和个人来使用，但是使用必须取得人防部门的使用证；另外一类建设于民用设施，例如住宅或者商业大厦。

　　 开发商建设的地下室也可以分成两类，一类是普通地下室，普通地下室在规划报建的时候就直接注明这部分是用于车库车位的，这部分可以拿到产权并出售给业主；另一类地下室属于防空地下室，这个建造标准就会更高一些，如果有一些开发商不建设防空地下室，就必须向国家缴纳防空地下室的建设费，然后另地建设。所以开发商建的地下室分为两类。人防地下室部分如果是由开发商建设的，所有权应该归开发商所有。

　　 可不可以出售法律上并没有明确规定，如果从法律的基本理念和公平正义的原则出发，那么他如果是出售了，对他的效力是如何看待的？我们知道，合同法和最高法院关于合同法的司法解释二有相关规定，关于禁止性和强制性的合同的效力分为两类，一类是效力性的禁止性规范，一类是管理性的禁止性规范，效力性禁止规范是说一旦做出这种行为，那他的行为就是绝对无效的，一般都是损害国家和集体利益的；还有一种是违反了国家管理上的规定，但是如果不损害国家集体的利益，其实法律是采取不告不理的态度。

　　 开发商一旦出售，国家会采取不告不理的态度，但是开发商如果卖就应该在合同中写明这个东西是拿不到产权的，而且一旦到战争时期完全由国家无偿收回。在这种情况下，如果业主愿意承担这种风险，购买所谓的产权其实是使用权，采取司法自治的原则可能会好一点。

　　 主持人：对于属于地下人防工程的车库车位，开发商是否有权进行经营性收益，您对此如何看？

　　 李莉：我国人防工程建设管理规定当中明确，如果是由单位和个人投资建设的人防地下室，由单位和个人进行维护管理和使用，但必须要征得人防部门的许可。国家的航空法也规定，在非战时是鼓励对人防工程进行经济性使用，在这种情况下，由开发商自己投资建设的车位，有权对这部分车库车位进行使用和出租。

　　 主持人：业主在购买车位的时候应该注意哪些问题？

　　 李莉：业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。

　　 主持人：以上就是本期节目的全部内容，感谢收看本《地产法学院》，我们下期见。